Новокаширское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Пропан СНТ, Ступино гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке домик 28 кв. М крепкий.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 500 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈468 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Вельяминово ≈4,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22178
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьинское д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьинское д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьинское СНТ | 6 сот. | 1 080 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьинское д. | 9,2 сот. | 920 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 103 334 / 118 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 735 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 303 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Константиновское с. | 28 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лада СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новое Проскурниково КП | 30 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лисичкино КП | 30,1 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 109 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Проскурниково д. | 24 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Поздново д. | 25 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Нефедьево-2 СНТ | 27,6 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 79 710 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 сот. Ижс. Так же рассматриваем обмен на дом или дачу с пропиской в г. Ейске или Ейском районе. Краснодарского края. Так же имеются ещё 2 участка на обмен или продажу. 1) Участок 10 сот. В Снt "Вaшанкa" Зaoкcкий рaйoн Tульcкoй oблacти. Проведeно электpичeствo, cтoит cчeтчик. Водоcнaбжeние cезoннoе, цeнтpaлизовaнноe. B метраx 500 eсть. Рoдник. Дорoгa до учacткa c твеpдым покpытием (щeбeнь). Стaнция 153-й км., рядом г. Яcногopcк. Снт развивается, многие живут постоянно. Участок межёван, стоит на кадастровом учете. 1 собственник. Цена: 500 000т. Р. 2) Участок 50 сот. Ижс. Находится в Липецкая обл. Чаплыгинский район, село Братовка, ул. Горбачева, дом 6. На участке домик 28 кв. М крепкий. Давно никто не жил. Есть русская печка, требует ремонта. Вода во дворе. 50 сот. Плодородной земли. На границе участка речка. От райцентра 18 км. Деревня жилая, соседи живут. Есть газ по границе. От Москвы. 350 км. Собственник один. Цена 600 000 т. Р. Все представленные варианты можно обьединить и сделать обмен. Будем рады рассмотреть все варианты. Доп фото на участки имеются.