Новокаширское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Домодедово г., Домодедово гор. округ
Участок 9,4 сот.
Дом по описанию: «Соответственно регистрируйте жилой дом адрес и прописка всё как на населённом пункте.»
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 58/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 2, участок 3, окружение 8, WOW 3, ⚠ недострой
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 1,05 млн → дом ≈852 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 50 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,44 млн / целевая ≈7,6 млн / пессимист. ≈6,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,54 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈0,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22176
Рейтинг 58/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 32.7 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.1 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 90 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.7 |
| участок | 5 | 49 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 9.4 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | недостроенная каменная коробка без крыши и окон |
| участок и сад | 3 | заросший участок с мусором и строительными поддонами |
| окружение | 8 | лес, озеро и хорошая транспортная доступность рядом |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за необходимости завершать стройку с нуля |
Перспективное окружение и статус ИЖС, но объект требует серьезных вложений в недострой. модель max-code, фото: 4, 08.11 18:41
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 525 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 1 630 000 | 203 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5,1 сот. | 1 871 733 | 367 006 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,3 сот. | 633 000 | 100 476 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 1 354 000 | 211 562 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5,3 сот. | 2 482 790 | 468 451 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Барыбино д. | 8,6 сот. | 1 022 210 | 118 862 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барыбино д. | 7,6 сот. | 829 000 | 109 079 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барыбино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈80 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 441 / 106 329 / 122 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 599 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м² |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | МЭИ СНТ да: «душевая» + «отделка» | 79,3 м² | 8,7 сот. | 4 000 000 | 50 441 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дачная Практика КП да: «душевая» + «мебелью» | 80 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ртищево КП да: «санузел» + «отделка» | 79 м² | 9,6 сот. | 8 400 000 | 106 329 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | да: «ванная» + «мебель» | 84,5 м² | 8,5 сот. | 8 450 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 85,4 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 111 241 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Шишкино-3 КП да: «ванная» + «теплыми полами» | 72 м² | 8,7 сот. | 8 800 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Минаево д. да: «ванные» + «ремонт» | 73 м² | 9,8 сот. | 8 500 000 | 116 438 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Династия КП да: «санузле» + «отделка» | 72 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 63 194 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 561 583 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 900 000 |
Описание
Собственник. Прямая продажа. Статус именно Ижс в мкр Барыбино, посёлок Крт, приходит положительное уведомление. Соответственно регистрируйте жилой дом адрес и прописка всё как на населённом пункте. Реальный участок в реальном месте. Рядом автобусная остановка, прямой автобус идет до м. Домодедовская и ЖД станция в 2.5 км. Поселок расположен рядом с озером и лесопарком. До продуктового магазина 5 минут. Больница, Школа и Детский сад в Гальчино в 2 км. От Мкад всего 35 минут на машине. Детская и спортивная площадка рядом. Посёлок Открытого Типа Без Взносов И Ежемесячных Платежей. Цена указана только при полной оплате! По всем вопросам звоните. Просмотр ежедневно.