Новокаширское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Матчино д., Домодедово гор. округ
Участок 8,4 сот., каркас.
Дом по описанию: «Бонусом есть небольшой домик метров 45, вкопаны сваи.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 2, участок 3, окружение 6, WOW 3, ⚠ недострой
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,41 млн → дом ≈589 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 74 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈851 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Повадино ≈7,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22174
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 20.4 |
| WOW | 10 | 22 % | 2 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 90 % | 12.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 2.6 |
| участок | 5 | 40 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 8.2 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | каркас без пола, потолка и утепления |
| участок и сад | 3 | заросший участок с высокой травой |
| окружение | 6 | рядом пляж, рыбалка и дорога |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за необходимости строить заново |
Участок с недостроем в хорошем месте, но требует полноценного строительства дома. Утепление: нет. модель max-code, фото: 4, 09.11 15:19
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 997 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 411 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матчино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.2 км | Матчино д. | 6,7 сот. | 1 050 000 | 156 716 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 13,5 сот. | 2 200 000 | 162 963 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 300 000 | 183 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юсупово с. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 330 721 | 190 103 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 5,5 сот. | 1 900 000 | 345 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 153 / 90 648 / 104 167 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 098 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 451 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 851 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Юсупово с. | 48 м² | 5,9 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Степыгино ИЖС КП | 47,2 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 74 153 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Голубино Лэнд КП | 54 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 175 926 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Степыгино д. | 52,5 м² | 5,8 сот. | 5 050 000 | 96 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок правильной формы 8,4 сотки. Эксклюзивное предложение в хорошем расположении. Хорошие соседи. В 10-ти минутах оборудованный пляж и платная рыбалка. Школа сады в 20-ти минутах. Подведено электричество. Газ по границе в перспективе. Ижс. 1 взрослый собственник. Без обременений. Бонусом есть небольшой домик метров 45, вкопаны сваи. Нужна доделка чтобы зарегистрировать и прописаться. Либо убрать и строить новый большой дом. Дом не утеплен, пола нет, потолка нет, просто каркас. Бонусом!