Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Малахит СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 5 км, 29 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −983 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Нерская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2215
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ильинское СНТ | 8 сот. | 695 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 28 932 / 40 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 774 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Отдых СНТ да: «душевая» + «мебель» | 67,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Виктория СНТ да: «душевой» + «теплённый пол» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136011829 Продается дом 61м2 в СНТ Малахит на участке 6 соток. 85 км от МКАД. Казанское направление. 8 км от станции Куровская. Дом на хорошем фундаменте, утепленный. На первом этаже терраса, кухня и две комнаты. В доме очень уютно. Внутри все обито вагонкой. Окна деревянные, на всех окнах ставни. Удобная кухня. Есть газовая плита. Работает от баллона. Очень уютный, ухоженный участок. На участке отдельно располагается душ и туалет. В душ подведена вода и подключен водонагреватель. Хорошие, дружелюбные соседи. В поселке уже с апреля работает магазин. Два раза в неделю приезжает продуктовая лавка с фермерскими продуктами. Воду дают в конце апреля. Леса вокруг грибные, ягодные. Документы в порядке. Один собственник. Быстрый выход на сделку. Звоните!!!