Новокаширское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Шугарово-5 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 22 м², участок 16 сот., дерево.
Дом по описанию: «Ровные, сухие, есть зарегестрированное, деревянное строение-садовый домик, площадью 22м.»
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 05.04.2024.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,83 млн → дом ≈66 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −723 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22144
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 834 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 66 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фортуна СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шугарово-5 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Реставратор СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шугарово-6 СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 900 000 | 253 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шугарово д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 72 568 / 108 333 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 332 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Калянино д. | 23,2 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 431 034 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Атом СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 104 762 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Чеховские Сосны КП | 22,2 м² | 11,3 сот. | 1 611 000 | 72 568 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Металлург-16 СНТ | 18 м² | 8,7 сот. | 1 180 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Шерстяник СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Дорки д. | 25 м² | 12 сот. | 1 499 000 | 59 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2024 | 5 500 000 | история площадки |
| 27.09.2024 | 4 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.03.2025 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются 2 объединённых участка в Снт Фортуна. Ровные, сухие, есть зарегестрированное, деревянное строение-садовый домик, площадью 22м. Кв. Подведено электричество. Газификация началась! Разделённый на 3 комнатки и кладовка. Теплица ( поликарбонат). Колодец 6 колец. Есть плодовые и ягодные культуры. Рядом лес-грибы, ягоды. Рядом с въездом в снт продовольственный магазин. Долгов и обременений нет. По документам 16 по факту 20 соток.