Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Дружба СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот.
Цена 3,25 млн ₽, поднимали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,24 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,9 млн / целевая ≈5,31 млн / пессимист. ≈4,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈656 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Кузяево ≈0,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2214
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 830 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 243 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полиграфист СНТ | 6,1 сот. | 1 031 900 | 169 164 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,6 сот. | 571 900 | 102 125 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 3,3 сот. | 7 937 600 | 2 405 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 557 / 84 489 / 114 413 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 656 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Янтарь СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 8 сот. | 3 399 000 | 48 557 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «санузел» + «ремонтом» | 74,8 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 78 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 67,3 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 114 413 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 250 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место! Прямо у ж/д станции!! 2-эт Дом, 8 соток. В 5 мин.ходьбы от ж/д ст. Кузяево, и двух магазинов, один и которых круглосуточный. На территории живописное озеро с песчаным пляжем. Спортивные площадки, футбольное, и отдельно, баскетбольно-волейбольные поля. Есть большая современная детская площадка. Земля 8 соток, Дом 2 этажа 4 Спальни, Кухня, Гостинная Баня, Туалет и Хозблок для инвентаря Колодец, Вода заведена в кухню и баню Плодовые деревья и кусты Автоматические ворота. Асфальтная дорога идет прямо до участка Документы в полном порядке из первых рук одной семьи Доброжелательные соседи. Очень хороший дом! Хозяин любил и заботился! Ушёл... Можно утеплить и жить круглый год. Дорогу зимой чистят Торг возможен