Каширское ш., 97 км от МКАД
Металлург-10 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 499 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 24.03.2022.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 557 тыс. → дом −58 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 63 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈424 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈207 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Белопесоцкий ≈5,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22128
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 25.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 898 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −58 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хочема д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 65 278 / 82 500 |
| цена объекта | 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 424 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 206 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Радуга СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Соцобеспечение СНТ | 20 м² | 3,7 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Металлург-16 СНТ | 18 м² | 8,7 сот. | 1 180 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Ромашка СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Земляничка СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Матвейково д. | 15 м² | 6 сот. | 950 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2022 | 600 000 | история площадки |
| 13.04.2022 | 580 000 (−20 000) | история площадки |
| 20.04.2022 | 520 000 (−60 000) | история площадки |
| 10.05.2022 | 499 000 (−21 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6 соток в СНТ "Металлург-10", рядом с деревней Хочема. На участке ветхий дом под снос. Фундамент под домом ленточный, в отличном состоянии. Много плодовых деревьев. Участок крайний, расположен на возвышенности. С участка открывается красивый панорамный вид. СНТ расположено на берегу р. Каширка, есть пляж для купания. В 10 минутах езды от г. Ступино, где есть вся необходимая инфраструктура. До магазина 10 мин. пешком.