Каширское ш., 55 км от МКАД
Северка-2 сад. уч., Ступино гор. округ
Дом 27 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 1,49 млн; первая цена 1,49 млн ₽ от 30.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 500 тыс. → дом ≈890 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шубатово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22126
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 45 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 963 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Покровское с. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 400 000 | 136 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большое Скрябино с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пегас СНТ | 14 сот. | 879 000 | 62 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пегас СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мещерино с. | 18,8 сот. | 1 410 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пегас СНТ | 21 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 154 / 55 000 / 109 608 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 293 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Заречье дп | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 17.4 км | Малиновка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 25 м² | 7,2 сот. | 2 740 205 | 109 608 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Костин лес КП | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Кошелевка с. | 31,1 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 32 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Березка-Натальино СНТ | 33 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 121 212 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Косякино д. | 32 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 1 490 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 390 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 390 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный жилой дом-дача у реки с мансардой. Возможна прописка! Только для тех, кто: Мечтает о тишине без городского шума, с пением птиц и шелестом листвы. Ценит природу участок 6 соток, огороженный забором, рядом речка и бескрайние просторы. Ищет уединение с комфортом свет, мансарда для отдыха. О доме: Площадь: 27 м2 (по документам) + просторная мансарда (фактически дополнительная комната). Участок: 6 соток, ровный, с возможностью разбить сад или огород. Коммуникации: электричество, уличный душ и туалет. Расположение: Ступинский р-н, с. Покровское, Снт "Полет" тихое и живописное место. Почему это особое место? Река Северка в шаговой доступности купание, рыбалка, пикники у воды. Историческое окружение рядом старинное село Покровское с храмом Xvi века и подворьем монастыря. Грибные леса и родники идеально для тех, кто любит собирать дары природы. Этот дом готовое решение для летнего отдыха! А если захотите большего его легко превратить в уютное семейное гнездышко.