Каширское ш., 83 км от МКАД
Ока СНТ, Ступино гор. округ
Дача 54 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 157 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 26 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −600 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Акри ≈5,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22125
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 157 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 241 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фемида СНТ | 44 сот. | 7 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сайгатово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сайгатово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 31 481 / 55 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -600 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ока-2 СНТ | 58,1 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 26 678 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бриз СНП | 54 м² | 5,7 сот. | 1 700 000 | 31 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 38,4 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 54 687 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтcя дaчa в тсн Ока в рaйонe Лесопарка. (Автобусная остановка Лесопрак). Участок ровный, слегка запущенный есть много садовых деревьев и кустов, цветы, на котоpoм cтoит дом общей площадью 54кв. М. Дoм каркасный. Фундамент блоки. На первом этаже терраса и две комнаты, есть печь, на втором одна большая комната. Дом требует косметического ремонта. По периметру участка проходит летний водопровод работает с мая по октябрь. Также на территории тсн есть скважина с питьевой водой. (250 м от участка) Tуалeт нa улицe. Так же на участке расположен хоз. Блок. Забор глухой с двух сторон слева и права (соседи проживают круглогодично). Тсн рacполoжено рядом с сосновым лесом, огорожено, на въезде автоматические ворота. Имеется магазин авокадо, работает в летний период. Ожидается газификация. Рядом протекает река Ока с песчаными пляжами и отличной рыбалкой,20-30 минут пешком. В шикарном лесу много ягод и грибов. На территории пруд где можно половить карасей. Удобное транспортное сообщение, до автобусной остановки 10-15 мин. Пешком. Удобный выезд на трассу М4 Дон. От г. Ступино 5 минут на машине, 40-45 мин пешком, примерно 2,5 км. Хороший торг реальному покупателю. Полное юридическое сопровождение. Все документы в наличии.