Каширское ш., 81 км от МКАД
Металлург-7 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 896 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 6 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −813 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Акри ≈2,1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22123
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 896 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 704 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Металлург-7 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-4 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-7 СНТ | 5,1 сот. | 1 495 000 | 293 137 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-7 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Машиностроитель-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5,6 сот. | 2 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Машиностроитель-3 СНТ | 4 сот. | 1 050 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 556 / 50 357 / 104 688 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 131 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Урожай-2 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Металлург-7 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Буньково д. | 63 м² | 6 сот. | 350 000 | 5 556 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-13 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача для комфортного отдыха и круглогодичного проживания! Участок 6 соток ухоженный, зелёный, с большим количеством цветов и приятной атмосферой. Отличное место для тех, кто ценит тишину, природу и комфорт рядом с городом. На участке расположен утеплённый зимний дом 6*6 на надёжном ленточном фундаменте. В доме есть печка, поэтому даже в холодное время года здесь тепло и уютно. Собственная скважина, септик, установлена душевая кабина. Туалет в доме и на улице. Преимущества: близость к городу. Магазин в шаговой доступности. Ухоженный участок. Много цветов и зелени. Возможность круглогодичного проживания. Отличный вариант для семьи, дачного отдыха или постоянного проживания на природе!