Каширское ш., 56 км от МКАД
Просека-Поздново СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 08.01.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 312 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22119
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 734 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Короськово с. | 17 сот. | 2 100 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Изумруд-1 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Короськово с. | 6,7 сот. | 539 000 | 80 448 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 36 508 / 88 190 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 333 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мебельщик-2 СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.01.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 3 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный домик 64 кв.м из бруса, в СНТ Просека-Поздново . В пользовании 9 соток, по документам 6 соток. Также на участке есть Баня,Летняя кухня и Вагончик-мастерская. Электричество 15 кВт. Есть колодец. Более подробно по телефону, звоните!