Каширское ш., 91 км от МКАД
Надежда-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 11.10.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 63 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 484 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Холмы ≈1,9 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22118
Рейтинг 12/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 037 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Учитель СНТ | 8,5 сот. | 280 000 | 32 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марково д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Марково д. | 9,4 сот. | 380 000 | 40 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Варищи д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 654 / 59 584 / 92 692 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 56,1 м² | 5,1 сот. | 5 200 000 | 92 692 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 50 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 60,7 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 29 654 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Сосновка с. | 51,9 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 79 961 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 700 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Устали от городской суеты? Мечтаете о своем уголке природы, где можно отдыхать душой и телом? Это предложение для вас! Продается уютный, очень теплый дом в Снт "Надежда" на участке общей площадью 10 соток. Почему этот дом отличное приобретение? Тепло и комфорт круглый год: Дом с отличной теплоизоляцией. Зимой здесь тепло и уютно, а затраты на отопление минимальны. Простор для воплощения идей: Два участка в одном! Это 10 соток для сада, огорода, зоны отдыха и детской площадки. Всё готово к жизни: На участке есть три колодца для канализации, вопрос утилизации стоков уже решен. Рай для любителей природы и активного отдыха: Река Ока в 10 минутах езды (7 км)! Чистый пляж, купание, рыбалка и красивые закаты станут частью вашей жизни. Лес прямо под боком: Грибной и ягодный рай! Белые, подберезовики, подосиновики собирайте прямо "у себя во дворе". Два деревенских пруда в шаговой доступности (дер. Марково) и в 5 минутах на машине (дер. Варищи) для спокойного отдыха и рыбалки. Что это значит для вас? Представьте: ваши выходные начинаются с чашечки кофе на собственной террасе, продолжаются прогулкой за грибами или поездкой на реку, а заканчиваются шашлыком в кругу семьи. Здесь не нужно "организовывать" отдых он окружает вас повсюду. Это не просто дача, это ваш готовый проект счастливой жизни за городом. Не упустите свой шанс! Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о встрече и увидеть всё своими глазами!