Каширское ш., 39 км от МКАД
Арменево д., Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 619 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −582 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Барыбино ≈19,1 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22112
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 831 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арменево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арменево д. | 16,2 сот. | 1 600 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 70 909 / 131 250 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 938 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 741 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -582 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Вертолет СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марьина Роща ДНП | 48 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заворово с. | 50 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рассвет ДНП | 48 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заворово с. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Марьина Роща ДНП | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Починки д. | 50 м² | 4 сот. | 26 000 000 | 520 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хомьяново СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2149456. Продается уютный жилой дом в Снт "Рэвэтэ" для комфортного проживания и отдыха! Ищете идеальное место для круглогодичного проживания или временного отдыха? У нас есть то, что вам нужно! Основные характеристики: Площадь участка: 8 соток. Этажность: 1 этаж с двумя светлыми комнатами и просторной кухней-столовой. Современные пластиковые окна и косметический ремонт внутри заезжай и живи! Электричество: 15 квт, вода подведена в дом, септик переливной. Отопление: электрический котел мощностью 9 квт и бойлер для горячей воды. Интернет. Видеонаблюдение. Участок благоустроен и готов к жизни: Навес под парковочное место. Забор из профлиста для вашей безопасности и уединения. Удобные дорожки из тротуарной плитки. Огород и плодовые деревья для любителей свежих фруктов. Колодец для полива и хозяйственное строение для хранения инвентаря. Соседи вежливые и тихие, создающие атмосферу уюта и спокойствия! Прекрасная природа вокруг: В шаговой доступности лес с грибными местами и множество озёр для рыбалки и отдыха на природе. Все необходимое рядом: Разнообразные магазины, включая сетевые и сельские, аптеки всё для вашего удобства! Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Звоните прямо сейчас, чтобы записаться на просмотр! Ваш новый дом ждет вас!