Каширское ш., 100 км от МКАД
Бузаково д., Кашира гор. округ
Дача 42 м², участок 12 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 381 тыс. → дом ≈819 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пурлово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22110
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бузаково д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бузаково д. | 6 сот. | 317 200 | 52 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бузаково д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бузаково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово-Змеево д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово-Змеево д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово-Змеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глебово-Змеево д. | 11,6 сот. | 270 000 | 23 276 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Труфаново д. | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 39 080 / 58 333 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Глебово-Змеево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Глебово-Леоново д. | 40 м² | 11 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Литейщик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пурлово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лазаревка д. | 43,5 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 39 080 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Садовод СНТ | 45 м² | 11 сот. | 1 900 000 | 42 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Жемчуг СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Эхо СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рассвет-1 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Посадок мало. Нескольуо кустов смородины. Вишня.6 соток огорожено забором.