Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Грецкая д., Воскресенск гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,28 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 58/100 · уверенность 64 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 701 тыс. → дом ≈579 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈840 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ратмирово ≈7,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2211
Рейтинг 58/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 30 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 701 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 579 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Грецкая д. | 17 сот. | 890 000 | 52 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Грецкая д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Грецкая д. | 14,4 сот. | 1 440 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечная Долина-1 дп | 29 сот. | 1 740 000 | 60 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Грецкая д. | 12,5 сот. | 830 000 | 66 400 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечная Долина-3 дп | 8,2 сот. | 480 000 | 58 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечная Долина-1 дп | 8,6 сот. | 550 000 | 63 953 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-3 дп | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-3 дп | 12,5 сот. | 760 000 | 60 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-2 дп | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 125 / 61 847 / 99 668 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 840 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Химик-5А СНТ | 60,2 м² | 6,2 сот. | 6 000 000 | 99 668 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Городище д. | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Костин лес КП | 64 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 62 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Константиново с. | 65,2 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 61 350 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Константиново с. | 65,2 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 75 153 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Чистые Пруды дп | 60 м² | 10,5 сот. | 3 950 000 | 65 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Костин лес КП | 67 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 51 493 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Анюта СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечная Долина-2 дп | 80 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Константиново ДНТ | 60,8 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 87 171 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 280 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 280 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 соток с 2-х этажным домом (есть печка) гаражом, сараем, душем, туалетом и колодцем, в благоустроенном охраняемом дачном поселке. Отличное место для отдыха и даже круглогодичного проживания, рядом остановка общественного транспорта, лес, водоем и магазин. звоните в любое время, отвечу на все вопросы. Просмотр по предварительной договоренности в удобное для Вас время.