Каширское ш., 35 км от МКАД
Надежда СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80,3 м², участок 10 сот., кирпич, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,15 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 59 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,66 млн / целевая ≈8,7 млн / пессимист. ≈7,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,25 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Белые Столбы ≈3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22104
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 145 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 874 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 1 825 000 | 228 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 8,2 сот. | 617 250 | 75 274 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 1 410 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-3 СНТ | 29 сот. | 6 090 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-3 СНТ | 7 сот. | 3 466 034 | 495 148 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 7 сот. | 2 870 551 | 410 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фильм СНТ | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Антоновка СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 846 / 128 219 / 140 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 180 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | да: «ванной» + «ремонт» | 75 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Минаево д. да: «ванные» + «ремонт» | 73 м² | 9,8 сот. | 8 500 000 | 116 438 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «ванной» + «ремонт» | 75 м² | 9,7 сот. | 10 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом кирпичный, отапливается печью или камином, участок 10соток, ровный прямоугольный,на участке есть смородина, малина, плодовые деревья: яблоня,груша,вишня. Удобная транспортная доступность, в шаговой доступности до станции Белые Столбы. В ближайшее время проведут газ.