Каширское ш., 94 км от МКАД
Городские Сады №1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 52,2 м², участок 6 сот., щитовой, 2006 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 809 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 30 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Акри ≈1,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22099
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 770 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 809 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 648 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 4 сот. | 1 050 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Металлург-4 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-7 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-7 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Металлург-7 СНТ | 5,1 сот. | 1 495 000 | 293 137 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Буньково д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 044 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 33 750 / 37 368 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 722 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Зыбино д. | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бриз СНП | 54 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Урожай-2 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Металлург-17 СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Старое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОТЛИЧНАЯ ДАЧА В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ ! г. Ступино, за школой 6. Один из самых востребованных районов в Подмосковье! Рядом Белопесоцкий карьер с песчаным пляжем, р. Ока! Развитая инфраструктура. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Въезд на территорию СНТ через шлагбаум на пультовом управлении. Отличные широкие дороги. Пруды на территории СНТ - приготовьте удочки! Дачный летний дом на блочном фундаменте площадью 52 м2, отопление конверторное, предполагает проживание в период с марта по ноябрь. 1 ЭТАЖ: кухня, гостиная, комната, оборудованное помещение для хранения вещей под лестницей. 2 ЭТАЖ: просторная и светлая комната со встроенными шкафами и книжными полками. Установлены стеклопакеты. Год постройки 2006. Свет 5 кВТ, колодец 6 колец, туалет и душ на улице. Хоз. постройка для хранения инвентаря. Участок площадью 6 соток ровный, правильной прямоугольной формы. Огорожен. Удачно расположен недалеко от въезда на территорию СНТ, что определенно является преимуществом. Теплицы на данный момент в процессе демонтажа. На участке многолетние плодоносящие яблони, вишня, жимолость, кустарники, смородина, крыжовник. Множество потрясающих цветов и декоративных растений создают особую атмосферу на территории с ранней весны и до поздней осени! ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ: 81 км. от МКАД Ж/Д станция Акри Павелецкого направления - 2 км Быстрый выезд на Каширское шоссе и трассу М4 ДОКУМЕНТЫ: Один собственник. Полная стоимость в ДКП. Документы готовы к продаже. Дополнительную информацию уточняйте по телефону.