Каширское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Берегиня СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «Имеется небольшой дом, около 20м2.»
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 775 тыс. → дом ≈625 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈982 тыс. → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22097
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ольховка д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховка д. | 24,2 сот. | 7 015 000 | 289 876 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховка д. | 30 сот. | 8 997 000 | 299 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховка д. | 13 сот. | 910 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховка д. | 9 сот. | 560 000 | 62 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховка д. | 9 сот. | 595 000 | 66 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховка д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховка д. | 40 сот. | 11 996 000 | 299 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 60 000 / 118 227 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Волна СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Полушкино д. | 20,3 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 118 227 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесной родник СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 189 474 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Матвейково д. | 20 м² | 12,4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Малино пгт | 20,2 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 030 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный, выровненный прилесной участок с летним домом, для постройки жилого, или дачного дома. Номер участка 92. На участке растут плодовые деревья, кустарники. Имеется небольшой дом, около 20м2. Имеется колодец на 6-ть колец, постоянно наполнен водой, летний душ, туалет, хоз. блок. введено электричество 12 квт. За участком на ежегодной основе ухаживали, земля вся на участке плодородная. Участок огорожен забором с возможностью заезда автомобиля прям на участок, под машиноместо сделана гравийная подсыпка. До участка все дороги подсыпаны, проезд круглогодичный. Соседи со всех сторон проживают, скучно не будет точно. Посёлок благоустроен, въезды под автоматические ворота и шлагбаум. Главное, что сам участок прилесной, с возможностью выхода в лес, а там уже как душе угодно. Собственник один, все документы на руках и готовы к сделке, выписки, кадастровые паспорта участка, всё что необходимо для оформления. Кадастровый номер: 50:33:0010477:234. Торг уместен!!!