Каширское ш., 55 км от МКАД
Громос СНТ, Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 20 сот., 2002 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈138 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–273 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,14 млн / целевая ≈5,53 млн / пессимист. ≈4,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,19 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Повадино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №22095
Рейтинг 76/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 750 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 455 / 99 710 / 272 727 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Север СНТ | 54 м² | 13,4 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Севастополь-2 СНТ | 60 м² | 16 сот. | 7 490 000 | 124 833 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гридюкино д. | 54 м² | 10 сот. | 4 985 000 | 92 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Крот СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гринвуд ТСН | 55 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 272 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гринвуд ТСН | 55 м² | 10 сот. | 13 500 000 | 245 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Шелково Вилладж КП | 55,3 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 271 248 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Протасово д. | 57 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сумароково-2 КП | 61,6 м² | 11,9 сот. | 5 800 000 | 94 156 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Михайловское с. | 50 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 20 сот. Дом 6*6 м., первый этаж бревенчатый, второй мансарда. К нему примыкает терраса 6*1,5м.. Баня с сараем 4*5. Два колодца, забор. Плодовые деревья и кустарники. Двое ворот, одни ворота с калиткой.