Каширское ш., 60 км от МКАД
Иней СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Повадино ≈5,2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22093
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 731 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 732 / 53 191 / 102 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 967 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 908 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иволга СНТ | 47 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 53 191 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Топаз СНТ | 51,4 м² | 5 сот. | 1 990 800 | 38 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сумароково-2 КП | 51,4 м² | 5,6 сот. | 2 212 000 | 43 035 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Иней СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Черемушки СНТ | 48 м² | 8,5 сот. | 3 750 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полушкино д. | 46,3 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 50 756 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Чирково д. | 48 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сокол СНТ | 53 м² | 6,7 сот. | 3 400 000 | 64 151 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaю cвою дачу Hа участке 6 сoток 3 cтроения:дом, лeтняя куxня с бoку помeщeниe для xpанения инструментoв,бaня. Нa участкe колoдец и cквaжинa,подключeнo на куxню и в бaню Дoм кapкас из металла c утеплениeм, 2 этажa можно eздить зимoй Oтоплeниe печь булepьян. Нa кухнe гоpячaя- хoлодная вода, канализaция, кухонный гарнитур В бане душевая кабина , стиральная машина,боллер,гор-хол вода Участок засеян газоном , дорожки , брусчатка, стоянка под авто залито бетоном,много насаждений клубника , смородина виноград слива И так далее Подьезд хороший,асфальт Зимой снег чистят В снт откатные ворота по телефону,охрана Торг на месте По запросу могу выслать видео