Каширское ш., 77 км от МКАД
Запрудный пос., Коломенский гор. округ
Дача 28 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 49 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 202 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −778 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Карасёво ≈8,4 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22092
Рейтинг 13/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 202 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергия СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 299 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 52 882 / 86 667 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -778 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Таежный СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Таежный СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мир-6 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Трамвайщик СНТ | 34 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135602435 Продается дача в п. Запрудный (г. Коломна) идеальный вариант для отдыха 1 850 000р. Документы готовы сделка пройдет быстро. Дом общей площадью 28 м2, 2 комнаты. Ремонта нет это отличная возможность обустроить пространство по своему вкусу. Электричество подключено 7 квт, летний водопровод. Звоните сейчас, чтобы получить полную информацию и договориться о просмотре.