Каширское ш., 64 км от МКАД
Михнево завода Опыт СНТ, Ступино гор. округ
Дом 91 м², участок 8,6 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,68 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈441 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Михнево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22091
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 720 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Старокурово д. | 26 сот. | 8 900 000 | 342 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 45 сот. | 9 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 26 сот. | 14 500 000 | 557 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старокурово д. | 6,4 сот. | 638 000 | 99 687 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каширское шоссе 83-й км | 24 сот. | 6 240 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старокурово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каширское шоссе 83-й км | 30 сот. | 6 400 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каширское шоссе 83-й км | 35 сот. | 7 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 412 / 63 687 / 79 750 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Энергетик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Огонек-3 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 97,7 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 48 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Короськово с. да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 8 сот. | 6 699 000 | 79 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в жилом состоянии. На участке помимо дачи расположены: летняя кухня, два хозблока, душ и туалет. Дача построена из бруса 150*150 на ленточном фундаменте. На участке: 8 яблонь, груша, слива, жимолость, смородина, малина, цветы. Территория СНТ охраняется. Остановка автобуса в пешей доступности, 15-20 мин. до ст.Михнево.