Каширское ш., 4 км от МКАД
Мосмек-4 СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 125 м², участок 1 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Земля ≈716 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 716 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 78 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,51 млн / целевая ≈10,36 млн / пессимист. ≈9,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,83 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22088
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 716 232 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 716 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 272 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 3 740 000 | 584 375 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 4 650 000 | 1 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 095 / 115 789 / 129 537 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 833 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Мисайлово пгт | 108 м² | 1,1 сот. | 13 990 000 | 129 537 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 105 м² | 1,5 сот. | 8 200 000 | 78 095 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются Таунхаусы В районе "Солнечный остров" Подмосковье. Всего 14 км от метро Домодедово. Тихая зелёная локация для комфортной жизни и инвестиций. Специальные Условия: Таунхаус без крыши от 3,5 млн Р. Таунхаус с готовой крышей от 6 млн Р. Беспроцентная рассрочка до 1 года. О проекте: Современный комплекс таунхаусов в Подмосковье. Возведены коробки домов. Частично выполнены фасадные и кровельные работы. В посёлке имеются все коммуникации: газ, свет, вода. Коммуникации необходимо заводить непосредственно в дом. Земля и документы полностью оформлены. Локация: Район "Солнечный остров". Московская область. Координаты: 55.573539, 37.822156. Отличный вариант: для собственного проживания. для инвестиций. для реализации индивидуального проекта. Инвестиционная привлекательность: Покупка по цене значительно ниже готового объекта. Потенциал роста стоимости по мере развития проекта. Гибкие условия приобретения и рассрочка. Объект находится на стадии, где покупка особенно выгодна на раннем этапе формирования стоимости. Пишите в личные сообщения для получения актуальной информации и условий покупки.