Каширское ш., 65 км от МКАД
Алексеевское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 74 м², участок 7 сот., дерево, 1997 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 19.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 591 тыс. → дом ≈709 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈182 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Вельяминово ≈13,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22083
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 591 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 581 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Альфа СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Родник-2 СНТ | 8 сот. | 630 000 | 78 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 520 / 47 954 / 76 389 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Отдых СНТ | 71,5 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 50 350 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кишкино с. | 73,1 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 20 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Никоновское с. | 78,8 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 45 558 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Строитель СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Астурия-Ляхово СТСН | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березки СНТ | 75 м² | 9 сот. | 5 450 000 | 72 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мебельщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 507 700 | 25 128 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Никоновское с. | 84,9 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 35 218 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Введенское с. | 76 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 65 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Речица-3 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается дача .постройка 1997г. колодец . необходима постройка туалета. все документы более 5 лет . все платежи по снт оплачены.На участке плодоносящие яблони,ежевика , смородина УБЕДИТЕЛЬНАЯ просьба НЕ писать сюда сообщения . Звоните