Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Старниково д., Раменский гор. округ
Дом 74,5 м², участок 6 сот., 2018 год.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 67 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 581 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 63 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,58 млн / целевая ≈5,92 млн / пессимист. ≈5,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,65 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Фаустово ≈11,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2207
Рейтинг 66/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 581 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 624 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старниково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково д. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 23 сот. | 7 490 000 | 325 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 8,7 сот. | 832 500 | 95 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 714 / 83 333 / 103 597 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 918 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 653 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «под ключ» | 79 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 101 139 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «под ключ» | 79 м² | 6 сот. | 7 390 000 | 93 544 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонт» | 72 м² | 6,2 сот. | 5 750 000 | 79 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новое Давыдово КП да: «санузел» + «мебель» | 71 м² | 6 сот. | 6 775 000 | 95 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Морозово КП да: «санузла» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Уютный ДНП да: «ванные» + «мебель» | 81 м² | 6,6 сот. | 6 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Уютная долина КП да: «ванные» + «отделка» | 69,5 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 103 597 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Степановское с. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 6 630 000 | 82 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем уютный, новый 2-х этажный дом, как для дачи , так и для постоянного проживания. Из коммуникаций-только подключено электричество 15 к ВТ. Соседи проживают постоянно. Место красивое, все рядом- все магазины, школа, детсад. Удобное транспортное сообщение. Автобусы ходят постоянно. 48 км до МКАД. Участок правильной формы. Огорожен.Свободная продажа.Один взрослый собственник.