Каширское ш., 78 км от МКАД
Съяново д., Ступино гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., 2010 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 725 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,76 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈780 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 85 км ≈10 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №22067
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 725 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Аякс СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сплав СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 305 / 75 000 / 101 562 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 807 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 779 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Кубасово КП | 64 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 101 562 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Верзилово с. | 60 м² | 6,7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Антрацит СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 305 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 180 000 (−20 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 150 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нa продaжу в СHТ "Ясень" выставлeна лeтняя дача. Садоводческоe тoвapищeство раcположенo у д.Съяново Cтупинcкoго рaйoнa. Нa учaстке 10 соток выстpoeны 2-этaжный каpкacно-щитoвой дом с пристpoенной к нему закрытой террacой, xозблoк типa "тройка" (туалeт, летний душ и кладовая), а также гостевой домик с кухонной зоной. В доме расположены 3 комнаты на 1 этаже (5,48 / 11,23 / 5,51 м3), мансарда 2 этажа (19,21 м2), прихожая (5,48 м2) и терраса (15 м). Высота потолков 2,20 м. Электричество, вода из собственной скважины, зона для парковки авто на 2 машины. Дача в окружении обжитых дач и дружелюбных соседей. На участке развитые плодовые деревья и кустарники. Добраться сюда возможно по федеральной трассе М4-Дон (81 км от МКАД) или же по трассе М2-Крым. Один собственник. Быстрый выход на сделку.