Каширское ш., 79 км от МКАД
Вальцово СНТ, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 26.02.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 728 тыс. → дом ≈972 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈283 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Белопесоцкий ≈5,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22063
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 023 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хочема д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 92 674 / 140 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Медтехника СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 30 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Луч-2 СНТ | 33,2 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 79 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Новоселки д. | 32,3 м² | 7,2 сот. | 3 150 000 | 97 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Машиностроитель-3 СНТ | 25,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 90 551 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 35 м² | 7,6 сот. | 3 400 000 | 97 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Кременье с. | 28 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 160 714 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 34 м² | 5,3 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 33,6 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | 26,9 м² | 8,9 сот. | 2 550 000 | 94 796 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.02.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 131877234 Продаётся прекрасный участок 8 соток с летним домиком вблизи города Ступино. Отличное место как для дачного отдыха, так и для стройки и круглогодичного проживания. Город в 8 км (15 мин). Есть автобусная остановка. Вокруг грибной лес, рядом речка где можно купаться, природа, поют птицы. Участок ровный, просторный, правильной формы, со всех сторон огорожен забором. Есть ворота и удобный заезд на территорию. Снт обслуживается круглогодично, дороги чистят. На участке есть легкий домик 5*6 (из 2 бытовок). Внутри 2 комнаты + 2 технических помещения. Электричество подключено, вода на границе участка. В дальнейшем можно сделать скважину и подключить газ. Возможна продажа под ипотеку и строительство дома. По всем вопросам звоните!