Каширское ш., 68 км от МКАД
Крот СНТ, Ступино гор. округ
Дом 55 м², участок 10 сот., 2014 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 781 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 42 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈273 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈10,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22060
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 156 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 255 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Карусель СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карусель СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридюкино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридюкино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридюкино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гридюкино д. | 5,5 сот. | 518 700 | 94 309 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гридюкино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гридюкино д. | 9 сот. | 3 010 000 | 334 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 500 / 74 167 / 250 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Медовый Топаз СНТ да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 74 167 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шелково Ривер КП да: «ванные» + «отделке» | 59,8 м² | 11 сот. | 9 750 000 | 163 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шелково д. да: «ванные» + «мебель» | 60 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Иней СНТ да: «ванные» + «отделка» | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Поляны СНТ да: «ванные» + «отделка» | 60 м² | 9,5 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. Собственник. Участок правильной формы. На участке расположен дом 55 кв.м., хозблок. Дом подключен к водоснабжению, имеется горячая и холодная вода, водонагреватель 100 литров. 3 изолированные комнаты.