Каширское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 69 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Продаю участок 12 соток + дом 69 кв. М. Кадастровый номер 50:37:0050403:490.»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 62 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 601 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,53 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 38 км ≈8,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22059
Рейтинг 52/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 199 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 377 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 11 сот. | 490 000 | 44 545 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 17,9 сот. | 1 300 000 | 72 626 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 012 / 69 830 / 118 571 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 024 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Тарбушево д. | 67 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 55 224 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Речицы СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 22 012 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 70 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 70,4 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 59 659 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Новоселки пос. | 69,3 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 98 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка СНТ | 71,4 м² | 8,1 сот. | 1 600 000 | 22 409 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Суково с. | 70 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Речицы СНТ | 64,4 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 52 795 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 69 м² | 7 сот. | 5 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 68,2 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 84 311 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён задаток. Продаю участок 12 соток + дом 69 кв. М. Кадастровый номер 50:37:0050403:490. Забор профнастил по торцам участка. С двух сторон есть подъезд на машине. С обеих сторон ворота, калитка и парковка. Есть колодец. В дом заведена вода. Есть бойлер, душевая кабина. В доме есть печка. Дом построен в 1990 году. Сарай/дровник в 2020 году. Замена окон на двухкамерные Rehau в 2020 году. Заменена проводка на 1 этаже в 2024 году. Обслуживание и чистка колодца в 2024 году. До Оки 12 минут на машине. До магазина 6 минут на машине. Есть место под строительство.