Каширское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 220 м², участок 6 сот., брус.
Дом по описанию: «Продается дом из бруса, построен в 2020г.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈4,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,79 млн / целевая ≈8,82 млн / пессимист. ≈7,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 38 км ≈8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22058
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Руново пос. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Руново пос. | 11 сот. | 490 000 | 44 545 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 220 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 41 667 / 96 774 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 836 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | 240 м² | 6,2 сот. | 10 000 000 | 41 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 170 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | 155 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бруса, построен в 2020г. Характеристики дома: Дом под отделку ( брус 150/150 обработан септиком, проконопачен с двух сторон, закреплен на деревянные черенки.). Общая площадь строения- 220м2. Тип фундамента- заливной. Под домом обустроен погреб. Пол на сваях, сложены специальные тумбы (из кирпича), доска 20 мм. Крыша металлочерепица, утеплена специальными плитами из ваты толщиной 10 СМ. Условия проживания: окна Пвх. Электричество 15квт. ( необходима установка счетчика). Газ по границе. Вода родниковая введена в дом через насос свободный заезд и место под авто. Транспортная доступность: 120 км. От Мкад. 20 км. От жд станции Кашира.