Каширское ш., 37 км от МКАД
Соколово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 16.05.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 30 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈296 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Барыбино ≈17,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22056
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертолет СНТ | 50 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 67 143 / 90 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 296 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Полянка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Бояркино СНТ | 62,5 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 35 200 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечный Рай ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Нефедьево-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с участком. Бетонный блок, внутри отделан выгонкой. Электричество. На участке скважина. Туалет на улице. Открытый гараж.