Каширское ш., 73 км от МКАД
Оглоблино д., Ступино гор. округ
Дача 57,8 м², участок 8,6 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 452 тыс. → дом ≈947 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −211 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Яганово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22055
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 452 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 384 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Липки СНТ | 6,4 сот. | 1 050 000 | 164 062 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липки СНТ | 12,6 сот. | 350 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оглоблино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оглоблино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Госконюшня д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Госконюшня д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пасыкино д. | 13 сот. | 1 150 000 | 88 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Любановка д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Куртино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Куртино с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 48 120 / 92 222 |
| цена объекта | 1 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 189 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 668 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 401 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -211 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Речицы д. | 60 м² | 8 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Алиса СНТ | 56 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Здоровье СНТ | 54,5 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 55 963 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Металлург СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 47 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Ситня СНТ | 45 м² | 11,5 сот. | 4 150 000 | 92 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Металлург-10 СНТ | 71,9 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 27.06.2025 | 1 449 000 (−51 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 1 429 000 (−20 000) | история площадки |
| 06.07.2025 | 1 399 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 399 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача на охраняемой закрытой территории Снт "Липки", расположенном в экологически чистом районе с удобной транспортной доступностью. Подъезд асфальтированный круглогодичный. Участок площадью 8.6 соток. Главное строение двухэтажный дом с террасой кирпичный 57.8 кв. М., на первом этаже расположена кухня, комната для отдыха и спальня. Второй этаж под отделку. Все комнаты обшиты вагонкой. На территории колодец с питьевой водой 7 колец. Забор металлический штакетник и сетка рабица. Имеется два сарая обшиты железом 18 кв. М. Есть подвал для хранения домашних заготовок и овощей. Насаждения яблони, смородина, малина. Рядом есть лес и пруд. Хорошие соседи. Все документы готовы для продажи, один собственник. Небольшой торг приветствуется с реальным покупателем.