Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,1 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2025.
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 349 тыс. → дом ≈3,15 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −119 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 38 км ≈9,5 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22054
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 130 / 55 556 / 68 027 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −119 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Дорожник СНТ | 44,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нивки СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача-Сад! ( собственный!). В основном- газон и цветы( клематисы, гортензии, розы, пионы.). Сотка выделена под грядки с овощами, клубникой и для бассейна. Также на участке есть плодовые деревья и кусты. Кроме дома, есть 2-эт. Дача. Дом из кирпича- первый этаж утеплен и с печкой, большая кухня столовая! Баня деревянная, с душевой кабиной, а на 2-м эт. Спальная комната; рядом с баней туалет ( унитаз с гигиеническим шлангом, "отходы" вывозить не надо-они фильтруются через огромные бочки и выводятся в овраг); Есть летняя кухонька с газовым баллоном), сарай с инвентарём. И в доме, и в бане-накопительный нагреватель. Перед домом- автостоянка. В 3км- р. Ока; в 10 км гозеры(с пляжами на голубых озерах), в 30км-Коломна и Кремль. . чистый воздух, грибные места и хорошие соседи! Автолавка дважды в неделю, по выходным- с молочными продуктами. Больше фотографий- по запросу. ( лучше писать, телефон и интернет на даче не всегда работает, ( можно установить при надобности от г. Ступино, в 30 км от дачи и через него по трассе Ростов Дон тоже можно доехать до дачи и даже удобнее, чем по Каширскому шоссе через Коломну. Добраться от Москвы можно своим авто по трассе Ростов Дон., электричкой с Павелецкого до Ступино или с Котельников автобус 331 до Озёр, далее автобусом до снт( все рейсы состыкованы, ( подробности -при общении.).