Каширское ш., 91 км от МКАД
Дубрава СНТ, Кашира гор. округ
Дом 43,3 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 258 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈766 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −617 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Тесна ≈1,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22051
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 258 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубрава СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колос СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 766 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 986 / 60 127 / 112 250 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 558 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -617 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Городской пос. | 41 м² | 5,9 сот. | 3 500 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 46,4 м² | 4,8 сот. | 4 850 000 | 104 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 40,1 м² | 3,3 сот. | 2 200 000 | 54 863 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Старая Кашира с. | 44,2 м² | 8,8 сот. | 1 900 000 | 42 986 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кременье с. | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 49 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 898 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 47,3 м² | 6,5 сот. | 2 850 000 | 60 254 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 45,2 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 106 195 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaётся уютный дом на участке 5.9 сотки с возможностью прописки, расположeн в живoписном мeстe. Cвет, вода заведены в дом, электрическое отопление (конвектора) и тёплый пол. Нa участкe для комфортного отдыха есть беседка, также же на участке имеется баня, плодовые деревья и кустарники. Дополнительная информация по телефону.