Каширское ш., 54 км от МКАД
Голочелово с., Ступино гор. округ
Дача 86 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈3,12 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −2,34 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 341 км ≈9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22050
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 337 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хомутово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хомутово д. | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ламоново д. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ламоново д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ламоново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ламоново д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомутово д. | 13,5 сот. | 760 000 | 56 296 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомутово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ламоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полесье дп | 10,8 сот. | 800 000 | 74 074 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 862 / 33 900 / 63 532 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Щербинино д. | 81,2 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Интюшиха-1 СНТ | 78,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 63 532 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Новоселки д. | 97 м² | 7,4 сот. | 3 700 000 | 38 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Щапово-3 СНТ | 67,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 29 657 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с садовым домом, по адресу: Московская область, Ступинский район, д. Голочелово, Снт Мечта. Про Документы: Один взрослый собственник. Документ основания: Наследство от 2013 года. Без обременений и долгов. Дом зарегистрирован, возможна прописка. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: Для садоводства. Свободная Продажа. Про Дом: Дом двухэтажный, что позволяет создать отдельные зоны как для проживания, так и для досуга. Это идеальное предложение для тех, кто хочет найти комфортное жилье в спокойной и зеленой местности. Дом 2015 год постройки. Общая площадь дома: 86 кв. М., оформлено 36. КВ. М. 1 этаж: гостиная, спальня с гардеробной, терраса. 2 этаж (мансарда): две спальни, подсобное помещение. -1 этаж: гараж, подвал. Дом на ленточный фундамент, 1 этаж из бруса, 2 этаж построен по каркасно- щитовой технологии с утеплителем стен 100 мм. Второй этаж можно перекрыть. Многие соседи проживают круглый год. Про Коммуникации: Летний централизованный водопровод. Свет 15 квт. Про Участок: Участок 6,02 соток, ровный, сухой, обработанный, с плодоягодными деревьями и кустарниками. Огорожен забором из профнастила и сеткой рабицей. На участке: оформленный хозяйственный блок, общей площадью 24 кв. М., с кухней, гостиной комнатой, душевой и туалетом. Про Инфраструктуру И Транспортную Доступность: Удобный асфальтированный проезд круглый год, дороги чистят. Закрытая территория. Охрана. Автоматические ворота. Вывоз мусора. Рядом находится родник, лес, пруд, что открывает доступ к живописным пейзажам и возможностям для активного отдыха. Несколько раз в неделю в Снт привозят продовольственные товары. В 10 минутах езды сетевые магазины, пункты выдачи интернет магазинов, кафе, храм. Удобный проезд с Новорязанского шоссе и Каширского шоссе. Остановка общественного транспорта в 20-ти минутах неспешной ходьбы, автобус 402к от метро Котельники. От ж/д станции Малино автобус 33. Участок. Такое предложение, расположенное в зеленом, спокойном районе, станет отличным решением для вашей семьи и для тех, кто хочет найти комфортное жилье в спокойной и зеленой местности.