Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Союз СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 502 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,08 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Лопатино ≈1 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2205
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 502 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 2 450 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 205 / 89 688 / 93 750 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 013 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 85 625 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Городище с. да: «санузел» + «евроремонт» | 78 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 78 205 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133234163 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Вашему вниманию предлагается крепкий дом, построен на плите, каркасный, утеплен. Из коммуникаций на участке есть колодец и септик, свет от столба. Участок с двух сторон огорожен, заезд на участок возможен с разных улиц. Отличная инфраструктура, заезд в СНТ через шлагбаум. Рядом лес, в пешей доступности остановка общественного транспорта, школа, садик, ДК Юбилейный, 10 минут до ст. 88 км в сторону Москвы (Казанское направление). 1 собственник, показы по предварительной договоренности. Звоните! Успейте купить отличный дом для Вашей семьи!