Каширское ш., 67 км от МКАД
Сальвия СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 27.03.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 513 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈5,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22044
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 122 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 486 900 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 172 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новгородово дп | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новгородово дп | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новгородово дп | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 51 020 / 66 667 |
| цена объекта | 1 999 900 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 915 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -934 915 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Геолог СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 42 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 54 245 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Универсал СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 220 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 45 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Виктория-2 СНТ | 39,2 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 51 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 1 999 900 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 999 900 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается уютная, ухоженная дача с множеством плодоносных деревьев и грядками на 8-ми сотках. небольшой но прекрасный двухэтажный домик 40 кв. м. с верандой ещё 8 кв.м., отдельностоящий хозблок для садового инвентаря 7 кв.м, колодец с водой на 7 колец, уличный деревянный туалет и рядом уличный деревянный душ с подогревом воды. территория СНТ оборудована автоматическими воротами. Участок крайний по улице, что выгодно отличает его от остальных. сотовая связь ловит хорошо, телевидение с обычной рогатой антенны ловит хорошо. до большого водоема (платина) всего 1,5 километра или 10 минут пешком, в 500 метрах или 4 минутах пешком есть красивый лес в котором в сезон много ягод и грибов. Один взрослый собственник, без обременений или каких-либо юридических проблем. торг возможен.