Каширское ш., 68 км от МКАД
Адонис СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот., дерево, 2005 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 432 тыс. → дом ≈768 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −141 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈6,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22040
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверобой СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Здоровье СНТ | 15,5 сот. | 1 900 000 | 122 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 71 564 / 88 235 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 599 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 439 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -141 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Привалово д. | 24 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесные Поляны СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 599 000 | 63 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Талеж с. | 25 м² | 12 сот. | 10 700 000 | 428 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
двухэтажный дом из бруса в хорошем состоянии