Каширское ш., 74 км от МКАД
Починки ТСН, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2024 год.
Цена 1,75 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 53 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 579 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 85 км ≈14,3 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22039
Рейтинг 59/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 141 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Починки ТСН | 15,4 сот. | 2 000 000 | 129 870 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Починки ТСН | 8,4 сот. | 800 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Починки ТСН | 13,1 сот. | 1 500 000 | 114 504 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Починки ТСН | 7 сот. | 787 500 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Починки ТСН | 9,6 сот. | 730 000 | 76 042 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Починки ТСН | 12,8 сот. | 1 280 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Починки ТСН | 6,2 сот. | 550 000 | 88 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Починки ТСН | 11,3 сот. | 1 699 500 | 150 398 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Починки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Починки с. | 8,7 сот. | 1 247 673 | 143 411 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 222 / 122 195 / 266 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 474 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Бекетово парк КП | 40,1 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 122 195 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мышенское с. | 36 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Турово с. | 45 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 750 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с участком в КП (ТСН). Участок ровный, правильной формы, электричество подключено, установлен счётчик с пультом. Категория земель для Дачного строительства. Можно прописаться. Забор по периметру, фасадная часть - профлист с калиткой и распашными воротами. Между соседями - рабица. На участке установлен дом на винтовых сваях из мини-бруса. В доме 3 комнаты (14/11/3.5 кв.м) и большая просторная терраса. Место идеально подходит для загородного отдыха и проживания: удобный подъезд в любое время года, зимой чистят дорогу, территория посёлка закрытая, есть проживающие круглогодично. Рядом находится заповедник, речка и купель, место очень уютное.