Каширское ш., 49 км от МКАД
Барыбино д., Домодедово гор. округ
Дом 35,7 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 17.10.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 481 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈614 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,64 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈368 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. пл. 309 км ≈5,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22038
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 12.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 192 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 169 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Барыбино д. | 12 сот. | 2 520 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барыбино д. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барыбино д. | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барыбино д. | 7 сот. | 1 093 000 | 156 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шебочеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шебочеево д. | 5,2 сот. | 420 000 | 80 769 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косино д. | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шебочеево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шебочеево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косино д. | 7 сот. | 1 214 500 | 173 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 614 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 706 / 112 500 / 138 889 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 043 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 841 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 367 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Новое Голубино пос. | 35 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 214 286 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ветеран-7 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 122 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Юсупово с. | 36 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шишкино д. | 36 м² | 5,1 сот. | 2 950 000 | 81 944 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Матчино д. | 33 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ртищево КП | 35 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 137 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ртищево д. | 36 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Березнецово с. | 33,2 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 135 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2024 | 3 150 000 | история площадки |
| 21.10.2024 | 3 090 000 (−60 000) | история площадки |
| 07.11.2024 | 3 050 000 (−40 000) | история площадки |
| 08.11.2024 | 2 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаеться дачный участок, развитая инфракструктура, газ в декабре2024г, деревья, цветы, магазин пятёрочка. Окружающая местность:Природа - рядом пруд в 2 минутах пешком. Общественный транспорт - жд станция Барыбино в 20 минут пешком, до метро Варшавская 50 минут транспортом. Коммуникации - электричество подключено, центральный водопровод. Подьезная дорога : круглогодичный, асфальт по СНТ, подьезная дорога забетонирована