Каширское ш., 40 км от МКАД
Большое Ивановское д., Раменский гор. округ
Дача 63 м², участок 16 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈17,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22037
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 381 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 142 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Большое Ивановское д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Ивановское д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Ивановское д. | 7 сот. | 3 109 000 | 444 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Ивановское д. | 30 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Ивановское д. | 29,7 сот. | 1 950 000 | 65 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Магистраль СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Марьина Роща ДНП | 40 сот. | 3 390 000 | 84 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Марьина Роща ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Арменево д. | 5,7 сот. | 400 000 | 70 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 50 000 / 93 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 569 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 283 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Эковита-Аква КП | 48 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Луч СНТ | 70 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Журавушка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Арменево д. | 75,3 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 57 105 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Буньково СНТ | 64 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Маяк СНТ | 68,9 м² | 12,3 сот. | 1 800 000 | 26 125 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Маяковский ТСН | 69,1 м² | 8,8 сот. | 7 500 000 | 108 538 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ромашково-37 КП | 45 м² | 20 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Ветеран-5 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в деревне Б. Ивановское. Участок 16 соток. На участке расположен дом летний 7*9 м, щитовой: две жилые комнаты + кухня-гостиная. 2 бытовки: - бытовка жилая 2 комнаты + кухня, - бытовка хозяйственная 2 комнаты + кладовка. Сарай для хоз. Инструментов, туалет. Летний душ с электрическим водонагревателем. Колодец с насосной станцией. Беседка с мангальной зоной. Дорожки из плитки, асфальт до ворот. На участке растут яблони, груша, смородина, жимолость, туи, сосны. Есть детская площадка. До мкада на машине 1-1,5 часа (1,5 часа с пробками). Один взрослый собственник.