Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Родничок СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 77,9 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 515 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ратмирово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2203
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 135 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 570 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик 5 СТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик 5 СНТ | 5,6 сот. | 400 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гостилово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 558 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 597 / 31 667 / 41 591 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 238 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дружба-7 СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 30 597 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 650 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2246165. Дача Мечты В Тихом Федино! Ваш личный творческий уголок в Снт "Родничок" (Воскресенск). Смотрите видео в объявлении. За объект внесен аванс до 24 сентября. Описание: Участок 6 соток ровный, ухоженный, с плодовыми деревьями и ягодными кустарниками (урожай уже этим летом!). Дом кирпичный, 2 этажа капитальный, тёплый, надёжный. Дом зарегистрирован как нежилой. Легкий Косметический ремонт сделан но это ваш шанс! Чувствуйте себя свободным художником: перекрасьте стены, поменяйте декор, создайте дизайн под себя без дорогого демонтажа. Окна: часть деревянные (атмосфера), часть Пвх. Отмостка. Участок: Всё цветёт и пахнет: яблони, смородина, малина. Есть место для газона, цветников и даже огорода. Природа, птицы, тишина в 1,5 км от трассы, но с уютом деревни. Участок зарегистрирован. Дом зарегистрирован (как нежилой). Коммуникации: Электричество заведено в дом свет есть на обоих этажах и веранде. Вода колодец на участке (чистая, питьевая). Санузел и душевая на улице (летний вариант, спасает в сезон). Веранда: Пристроена к дому отличное место для чаепитий даже в дождь. Отличная транспортная доступность! На электричке (Казанское направление): · Станция отправления: Казанский вокзал (г. Москва). · Станция прибытия: ст. 88км или Воскресенск. · В пути около 1.5 часов, электрички ходят регулярно. От ж/д станции до Снт (автобусы): От вокзала до района Федино ходят автобусы. Крайняя остановка в этом направлении "Сады Перебатино", это буквально в шаговой доступности от Снт. Основные маршруты: · Автобус 10: Следует от станции Воскресенск до остановки "Сады Перебатино". · Автобус 41: Маршрут "улица Спартака Гостилово сады Перебатино". Заезд в сады осуществляется в дачный сезон. На автомобиле: Отличная трасса до города Воскресенска, далее по навигатору на район Федино, Снт "Родничок". Цена приятно удивит (звоните!). Полная юридическая чистота, проверка документов. Помощь в ипотеке. Организация просмотра в удобное время. Всё в ваших руках! Здесь уже есть душа, осталось добавить вашу энергию. Звоните / пишите сейчас! Возможно, это ваше место силы.