Каширское ш., 77 км от МКАД
Березнецово с., Ступино гор. округ
Дом 53,8 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Малино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22028
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 029 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 848 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубнево д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 6,2 сот. | 520 000 | 83 871 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 800 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубнево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубнево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березнецово с. | 8 сот. | 532 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березнецово с. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 076 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 66 599 / 140 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 467 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дубнево д. | 55 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубнево д. | 60 м² | 15 сот. | 7 900 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Васильевское с. | 57,2 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 62 937 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Девяткино д. | 50 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дубнево д. | 61,2 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 70 261 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Оазис СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 36 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Михнево СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Карпово д. | 45,2 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 70 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 18.04.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом в селе Березнецово Ступинского городского округа. Бревенчатый дом 54 кв. м. + терраса 15 кв. м. на ленточном фундаменте. Дом имеет адрес и статус жилого дома, можно сразу прописаться. Есть мансардный этаж, можно сделать ещё комнату. Участок 15 соток, прямоугольной формы. Категория земель: Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: ЛПХ. Места хватит на огород, сад, теплицы и зону отдыха. Коммуникации: Электричество; Колодец на участке; Магистральный газ подведен к участку. Транспортная доступность: остановка общественного транспорта в 500 м от дома; до ж/д станции Михнево Павелецкого направления 20 минут, на личном авто до МКАД можно добраться по М-4 или М-5 80 км. Этот дом может стать для Вас как любимой дачей, так и домом для постоянного проживания. Готовы к быстрому выходу на сделку. 1 взрослый собственник, в собственности более 5 лет, основание - ДКП.