Каширское ш., 54 км от МКАД
Вельяминово-Юрьевка СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 82 м², участок 5,6 сот., дерево, 1993 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.09.2025.
Рейтинг 53/100 · уверенность 69 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 787 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 39 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈695 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Вельяминово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22025
Рейтинг 53/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 17.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 787 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 213 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 793 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка СНТ | 5 сот. | 918 466 | 183 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пульс СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрьевка СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосинжбетон СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосинжбетон СНТ | 19,6 сот. | 3 150 000 | 160 714 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 8,5 сот. | 590 000 | 69 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 7 сот. | 495 000 | 70 714 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 58 576 / 89 474 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 695 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 87 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 63 218 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | да: «ванная» + «отделки» | 84 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Толочаново д. да: «санузел» + «меблирован» | 76 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 89 474 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 89 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный участок с домом с выходом на пруд. На участке терраса, плодовые деревья. До ж/д станции Вельяминово 20 мин. пешком