Каширское ш., 35 км от МКАД
Тонус-1 СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 20 м², участок 7,4 сот., дерево.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 1,59 млн → дом ≈960 тыс. ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–220 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈128 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Данилово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22024
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 590 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 14,7 сот. | 4 500 000 | 306 122 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Теремок СНТ | 11 сот. | 1 170 000 | 106 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-1 СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фильм СНТ | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Тонус-2 СНТ | 6,3 сот. | 1 900 000 | 301 587 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-3 СНТ | 7 сот. | 3 466 034 | 495 148 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка-2 СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 400 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 156 250 / 220 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 244 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Белые Столбы-2 СНТ | 24 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Автопромовец СНТ | 19 м² | 9,4 сот. | 3 500 000 | 184 211 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Брусникино КП | 18 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Матчино д. | 23 м² | 8,4 сот. | 5 000 000 | 217 391 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Береговой КП | 18 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бехтеево д. | 25 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Минаево д. | 24 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Фаворит КП | 24 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 179 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Северка-Уварово СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 25 м² | 5,5 сот. | 5 500 000 | 220 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 2 900 000 (+250 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке расположена баня 5*4 пристройка к ней. Колодец 5 колец. Напротив участка пруд. Возможно подвести газ 250 000 р (задаток за подключение участка внесен 50 000 р). На участке стоит гараж (ракушка)