Каширское ш., 83 км от МКАД
Якшино д., Коломенский гор. округ
Дом 70 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 18 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Холмы ≈7,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22014
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 104 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 470 000 | 56 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 350 000 | 42 169 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Якшино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Доношово д. | 46,4 сот. | 10 500 000 | 226 293 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сенцово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сенцово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сенцово д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сенцово д. | 15 сот. | 1 440 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 35 500 / 48 361 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Бояркино с. | 61 м² | 16 сот. | 2 950 000 | 48 361 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Большое Уварово д. | 75,8 м² | 25 сот. | 6 700 000 | 88 390 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бардино д. | 80 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Холмы д. | 60,7 м² | 30 сот. | 2 650 000 | 43 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мощаницы д. | 50 м² | 25 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Продаётся деревянный дом из бревна площадью 70 кв. М на участке 30 соток. Крыша новая профнастил цинк. Окна Пвх. Дом одноэтажный с четырьмя комнатами, требует косметического ремонта. На территории есть терраса. Водоснабжение колодец. Газ проходит по границе участка. Подключение начнется в декабре 2026. Земельный участок относится к категории Лпх. Санузел расположен на улице. Дом окружён зеленью и деревьями, что создаёт уютную атмосферу.