Каширское ш., 80 км от МКАД
Металлург-10 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 115 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 24.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 514 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,79 млн / целевая ≈7,01 млн / пессимист. ≈6,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,06 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белопесоцкий ≈5,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22001
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 45 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 661 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 71 772 / 115 152 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 793 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 064 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Металлург-7 СНТ | 112,9 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 88 574 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Городские Сады №1 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Старая Ситня с. | 104 м² | 7,3 сот. | 7 500 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 120 м² | 8 сот. | 8 390 000 | 69 917 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Старая Ситня с. | 105 м² | 7,3 сот. | 7 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик-3 СНТ | 132 м² | 9 сот. | 13 490 000 | 102 197 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 120 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Лотос-3 СНТ | 102 м² | 8 сот. | 5 250 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 132 м² | 8 сот. | 15 200 000 | 115 152 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Скиф СНТ | 108 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу! Подробности по телефону! Звоните приезжайте смотрите!