Каширское ш., 75 км от МКАД
Запрудное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 450 тыс. ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 343 тыс. → дом ≈107 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈953 тыс. / целевая ≈858 тыс. / пессимист. ≈762 тыс. → от пессимистичной прибыль −20 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Лютик ≈10,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21990
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 343 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 107 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запрудное СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 299 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 000 / 68 136 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -20 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | Флер СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 22 м² | 10 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.4 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Горы с. | 20 м² | 9,4 сот. | 630 000 | 31 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Отдых СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Карпово д. | 19 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 68 136 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Поселок Озерный ДНП | 15 м² | 8 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Кудрявцево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Щитовой домик, одна комната и кухонька, электричество, колодец, яблони, сливы, груши, жимолость, малина, хороший подъезд, вокруг грибные леса.