Каширское ш., 97 км от МКАД
Мечта-2 СНТ, Кашира гор. округ
Дом 58,8 м², участок 9,6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,29 млн; первая цена 2,29 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 11/100 · уверенность 66 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 309 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −729 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Зубово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21989
Рейтинг 11/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 309 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рождествено д. | 12 сот. | 590 000 | 49 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макарово д. | 6 сот. | 259 000 | 43 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Садовод СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макарово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макарово д. | 26 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Макарово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Макарово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Садовод СНТ | 5,4 сот. | 400 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Садовод СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчуг СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 176 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 56 190 / 70 588 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 57 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Ветеран СНТ | 63 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Топтыково СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 34 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Муравей СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полевая Вершина СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ягодня д. | 68 м² | 8,9 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Импульс СНТ | 51 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Большое Руново пос. | 51 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 290 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 2 500 000 (+210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача, расположенная в живописном месте, на участке двух этажный дом, зарегистрирован как жилой возможна прописка. В доме есть парная и веранда для прекрасного отдыха, материал стен брус. Свет три фазы 15 квт, 380 V. На участке построен капитальный гараж с погребом, Для комфортного отдыха есть деревянная беседка, также имеются плодовые деревья и кустарники. Есть летний душ и туалет, колодец. Участок огорожен. От Мкад 110 км по современной, а/д М-4 Дон, также ж/д платформа 121 км Павелецкого направления. Дополнительная информация по телефону. Отличный вариант для отдыха и проживания!