Каширское ш., 99 км от МКАД
Фофаново д., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 02.04.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 41 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 280 тыс. → дом ≈570 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 37 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 38 км ≈8,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21988
Рейтинг 20/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 7.3 |
| участок | 5 | 36 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 280 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Храброво д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Смирновка д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бузаково д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бузаково д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бузаково д. | 6 сот. | 317 200 | 52 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бузаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бузаково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Глебово-Змеево д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Глебово-Змеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дулебино д. | 15 сот. | 525 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 620 / 39 976 / 43 333 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Баскачи д. | 35,5 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 620 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Земледелец СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2025 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке новый щитовой дом и двухэтажная баня с кухней и комнатой на втором этаже. Эл-во, летний водопровод, забор из профлиста с 3-х сторон. Отличное расположение дома -на холме, соседи только с одной стороны. Шикарный вид. На участке плодовые деревья и кустарники. Есть возможность присоединения земли. Грунтовая дорога до участка. Круглогодичный подъезд.